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深度 桂湾前海时代最全楼评

发布日期:2022-05-26 08:35   来源:未知   阅读:

  前海时代作为前海自贸区内唯一住宅,经常在央视新闻上露脸,反而身在深圳的很多人并不知晓。楼癫从2017年就跟大家提这个楼盘,可是还是有很多人在问这个楼盘在哪里,有什么特别的……

  由于前海时代这个楼盘的位置太过特殊,可以说是全市位置最特殊的楼盘,慈善网特码论坛,所以楼癫认为必须把它的地段着墨的交代清楚,才能把这个楼盘印象描绘清晰。

  官方规定的前海片区,是以月亮湾大道为界,由西边的填海区构成的桂湾、前湾和妈湾三区(图上黄色框范围)。这也是目前官方广东自贸区的前海片区范围,同时也是深港现代服务业合作区的规划范围。

  所以真正的前海,只有桂湾、前湾和妈湾三区,总面积14.65平方公里。前海路两边的老前海片区只是地理上离前海三区比较近,整个老前海的发展状况已经可以划归为成熟城区/旧城区范畴,片区属性、政策、产业结构和人群等与前海三区完全不一样,所以并不是真正意义上的前海。

  整个前海三区内规划了大量的公寓和人才保障房/安居房,但是基本没有规划住宅,硕果仅存的住宅用地都是历史遗留问题。具体原因,读者可以参考楼癫过去文章大湾区之眼,楼癫深度解析前海自贸区的居住与学位

  目前前海三区内的住宅楼盘,除了妈湾未入市的招商领玺之外,就只有——前海时代。前海时代现在是前海的唯一,即使将来,预计也是桂湾的唯一住宅。单论稀缺性,投资价值就不可限量。

  桂湾作为深圳五大城市客厅之一,未来配套资源丰富,交通四通八达,前海时代就坐落在桂湾片区的东南角。

  根据规划,小区周边有桂湾公园、铁路公园、中轴公园、演艺公园等,未来会相当宜居。

  另外,小区紧邻恒裕中心、前海万象城和卓越前海壹号等商业综合体,与前海剧院和国际会议中心咫尺之遥。自然景观、生活配套、娱乐休闲资源便捷、丰富。

  按照规划,小区周围将有四个地铁站,现已开通的有前海湾站和鲤鱼门站。目前小区公共通勤主要依靠鲤鱼门地铁站,商业主要依靠龙海家园地下商业一条街。

  有关前海未来规划详情可以参考楼癫文章从规划图还原前海真相-一份报告引发的思考详细了解,这里不赘述。

  从基金小镇到前海时代的这块地属于深圳地铁集团,基金小镇和前海时代均为地铁集团开发,共同构成总体量110万平的商业办公居住综合体。包括9.91万平商业、22.5万平办公、4.86万平公寓、2.62万平酒店和39.5万平住宅。

  目前已经建成并入驻的,包括前海时代1、2期、运动公园、学校和基金小镇等,商业和酒店部分在建,预计2020年完工,前海时代三期尚未动工。

  其中深港基金小镇,集合了中国(深圳)知识产权保护中心、前海金控、东亚联丰、恒生前海等几十家财富管理公司和汇丰、工商等60多家银行和证券公司。

  前海时代目前共二期,物业公司是地铁集团,一二期花园共享,总容积率仅2.4,未来还有3期待建入市。

  一期2015年开盘,均价4万左右,2016年入伙,由5栋27层高住宅构成,共806户,包括50-130平1-3房。

  二期2017年开盘,均价9万左右,2018年入伙,共550户,由14栋11层小洋房组成,均是大户型,包括145-250平4-5房。

  从前海时代到基金小镇可以自由通行,地下车库亦相通,前海时代1期本身的车位比是1:1,再加上小镇上千个车位,非常充足。

  前海时代对口学校为九年制南山实验集团前海港湾学校,是一所新开办的学校,预计2019年9月开学。学校办学规模较小,主要针对龙海家园和前海时代业主。

  南山实验集团是南山四大教育集团之一,集团下设麒麟中学、南海中学、南头小学、麒麟小学、鼎太小学、荔林小学、麒麟幼儿园。

  本部麒麟实验学校是南山区老牌名校,口碑和成绩长期稳定在南山第一档次。本部400多名考生在不劝退的情况下,2018年四大录取率11.13%,8大录取率29.34%,排在全市第16名,南山第4名。

  集团旗下的南海中学近年成绩排名也稳定在全市前20多名,2018年中考状元亦来自该学校。

  根据目前的消息,前海港湾学校是不会以南海中学这种分校的形式加入实验集团,预计会以独立法人联盟办学的形式办学,类似于现在的南山实验园丁分校。

  另外,前海还规划了3所知名国际学校,其中荟同和哈罗公学预计2019年开学,为前海工作居住的高端人士提供另一种选择。

  可能因为地铁集团是国企,所以户型设计中规中矩,甚至有些浪费和死板,个人觉得设计风格与深圳这种年轻自由的风格比较割裂,更像帝都公务员社区。

  小区花园绿化率很高,楼间距也很宽,目测七八十米以上。但楼栋从南到北一字排开,不注意错开,严重影响了一期各楼栋间的采光和视野。

  前海时代1期一楼都设计了时下流行的管家大堂,梯户比:1-3栋3梯7户,4-5栋2梯5户,但楼梯间的设计却是给人一种集体宿舍的既视感,与高档住宅的定位严重不符。

  户型设计上也比较“大气”,要知道1期开盘是2015年,这个时期深圳的新盘户型普遍已经比较紧凑实用了,像南山的澳城花园和龙华的星河传奇等等都是88平的四房,阳光里雅居50平左右都可以做成标准两房。

  但1期49平的一房一厅,85-88平的两房和128平左右的三房,显然在深圳这个寸土寸金的地方显得太过奢侈了。

  一房一厅只有1-3栋的07户型,建筑面积49-50平,非常稀缺。如果从学位+高租金的角度看,是前海时代最值得投资的户型之一,最近的成交价是530万。

  没办法改成标准2房,但阳台部分可以如户型图改成一个小书房。主要的问题就是朝东面对火车西站,晚上的时候会比较吵。但依然是前海时代最好租的户型,即使是现在,租金也有6000以上。

  1-3栋的08户型是最小的两房,面积79-80平米,虽然是传统的手枪户型,但有一定的拓展猫腻,所以是两房中报价最高的户型之一。客厅朝北,看桂湾金融城,高楼层景观不错。

  4-5栋的06户型也是紧凑型的小两房,面积80-81平米,特点是厨房和卫生间都很大,缺点是客厅朝东,受西站噪音影响。

  1-5栋的02户型是所有两房中实用率和得房率最高的,面积85-87平,双主卧户型,空间宽绰,采光非常好,客厅和一个卧室朝南,另一个卧室超西看前海写字楼群。

  1-5栋的03户型和4-5栋的03、05户型一致,03和05互为左右对称,全南两房,面积87-89平,缺点是有一个卧室的窗户比较小,采光比较弱,并且线全南两房户型图

  ,其中最稀缺的是1-3栋的06户型,85平的三房一卫,也是目前成交单价最高的,最近的成交价是1030万。

  客厅朝东,视野比较开阔。这是前海时代的3房门槛,剩下的三房均在128平以上,所以深受投资客青睐。

  该户型可以改成标准的4房2卫,具体改法是将阳台处的卫生间改成卧室,原主卫改成2个卫生间,算是充分利用了这128平的大空间。客厅超西,看桂湾金融城,适合住家型客户。

  诚然目前小区存在商业配套不足,火车西站晚上的噪音这些问题,但是随着时间的推移,最终都会改善。毕竟前海的定位相当高,已经受到国家领袖的高度重视。

  按照最新的《大湾区规划纲要》,前海是国家层面确定的新城市中心,桂湾则定位金融城和全球总部中心, 寸土寸金。

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